为什么南京有点特别,长三角多地都在推住房以旧换新

自去年10月太仓等首批城市试水住房“以旧换新”以来，今年上半年，长三角多个城市纷纷推出住房“以旧换新”政策，如南京、无锡、南通、盐城等，以盘活存量房，激活房地产市场。部分城市在实行一段时间后，效果已初步显现。就在最近两周内，衢州、连云港等城市也在观望一段时间后，选择了加入。

目前长三角各城市推出的住房“以旧换新”有两种模式。一种是“代卖”，先选定新房房源，旧房挂在中介公司出售，房产经纪人优先推荐，尽快卖出，好让置换人回款，再买新房；另一种是“收购”，置换人把旧房卖给开发商，卖房款直接用作购买新房。

上海推行的是“代卖”模式，今年5月3日，“上海房协”官方公众号发布信息，上海市房地产行业协会、上海房地产经纪行业协会联合倡议发起上海商品住宅“以旧换新”活动。截至6月3日，上海共有13家企业、21个项目和10家房地产经纪机构参加此次活动。

不过，也有城市先采取“代卖”模式，在探索一段时间后，又选择了另一种“收购”模式。去年9月7日，南京房地产业协会、南京市房地产经纪行业协会联合发布《关于促进一二手房联动支持“卖旧换新”住房改善需求的通知》，又称“换新购”服务模式：购房者与开发企业签订新建商品住房“放心买”认购协议，同时与经纪机构签署二手房“优先卖”协议，约定30—90天时间周期内，如果二手房没有售出，可退还新房的认购金，即“无理由退房”。

今年4月，南京又尝试了另一种“收购”模式，由南京安居建设集团收购市民的存量住房，首批试点限额2000套，可置换位于建邺区、栖霞区、江北新区、江宁区、秦淮区、溧水区的14个新房项目。不到一个月，微信小程序“宁换新”平台登记意向报名就有4150组，首批有52组客户确认成交。

很快南京其他房企纷纷跟进，6月6日，南京二批次“以旧换新”开启，由南京奥体建设等12家房企参与，再推出21个新建商品房项目、2780套房源。不仅如此，南京的“以旧换新”政策在推行过程中，还在不断完善细则，如对“以旧换新”后，旧房原有“学区”能否保留这一问题，南京市促进房地产平稳健康发展领导小组办公室发布的最新通知里就予以明确：“以旧换新”置换成功的换购人子女自《存量住房买卖合同》签订生效之日起3年内，保留置换前对应义务教育入学权益。

最近一段时间，在长三角，越来越多的城市选择“收购”这一模式，部分城市的新政也取得了较明显的效果。4月初，无锡梁溪区首批次“以旧换新”试点启动，约一个月时间，成交房产就超过了40套，转化率超85%。很快无锡就在5月11日推出了“以旧换新”2.0版本，将原来规定的置换房源只能“一换一”，扩展为支持“一换一”“一换多”。连云港也于6月6日推出房产新政，“支持国有企业通过融资筹集专项资金，收购市区范围内存量住房并定向置换至本单位未销售新房”。

在各地“收购”模式的推行过程中，旧房收购的范围、条件并不相同，而根据各地反馈，市民最为关心的环节是二手房评估价，这也是最终能否成交的关键点。目前在长三角，绝大多数采用“收购”模式的城市，都采取了这一方法：随机抽取3家专业评估机构对二手房进行估价，每套房屋有3个评估结果，取中间价为最终评估价。

对评估价与市场价之间的关系，南京房地产业协会秘书长张辉表示，每套二手房的户型、楼层、位置都不一样，价格本身也在变化中，很难完全根据市场价来衡量，目前南京也是以评估机构的最终评估价为准，“具体能否成交，就要看老百姓是否能够接受评估价了”。

收购来的房屋如何处置？长三角实施“收购”模式的城市几乎都在边做边探索。南通市住建局有关负责人表示，目前南通主城区有5个楼盘参与了“以旧换新”，对旧房收购的处置路径还在摸索中，目前计划成立一个安居集团，对收购的住房进行统筹安排，如作为保障性住房等。盐城住建局有关负责人称，目前正在盘摸大专及以上人才和产业园区员工租房和住房需求，为下一步旧房处置工作做好前期准备。

易居研究院研究总监严跃进认为，二手房被收购后的用途问题，值得进一步探索，除了作为保障房、人才公寓等，应进一步摸索市场存在的“小众化”需求，例如医院附近收购来的房子，是否可以作为医疗配套，提供给病人家属短租等，“二手房的处置方式，需要更多摸索，尤其需要政府和企业突破原来的思路，进行一些新的尝试”。