经验来自中远两湾城,“换梯”可以“套公式”！上海首部更换电梯软法指引发布
今天下午，“普陀区既有住宅更换电梯软法指引”在半马苏河驿站·1690党群服务中心发布。发布会之所以选在此处，是因为相关经验脱胎于这里的中远两湾城小区。
中远两湾城是上海内环里最大的住宅小区，96个楼栋共有11599户近5万居民。最早建成的楼栋距今已有22年，“高龄”电梯经常“宕机”，存在电梯梯门关不上、骤降、电梯运行时厢体晃动严重等安全隐患问题。
“2021年小区第一部电梯成功更换后，相关实践很快就复制推广开来。目前中远两湾城206部电梯中186部正逐步推进换梯，其中129部已投入使用。”中远两湾城第三居民区党总支书记恽梅说，普陀区委依法治区办、区司法局以中远两湾城成片换梯成功经验为基础，将商品房社区“换梯”工作方法以软法指引的形式明确细节、规范责任，是以法治保障居民自治和护航群众安居乐居的体现。
“2019年初夏，我一个人搭乘电梯，突然一声巨响，电梯停住了，吊在五六楼之间。电梯里没有手机信号，紧急呼叫装置只有杂音，我拼命拍门大叫，总算有路过的邻居听到动静，帮忙联系物业来处理。后来楼里不少人也陆续碰到了类似的情况。电梯用了近20年，隐患很大，大家都萌生了更换的想法。”中远两湾城147号的居民张英华讲起5年前的亲身经历，这也是“换梯”的开端。
更换电梯没那么容易，换梯条件怎么界定？要走什么程序？维修资金该如何使用？单一楼宇更换电梯是否有法律依据和制度保障……一连串问题摆在居民面前。
2020年8月，楼代表联系到中远三居委，党总支书记恽梅告诉大家，首先要在楼里成立楼内所有业主认可的“换梯小组”，至少5人。紧接着，由恽梅牵头，业主代表、物业、业委会一起，召开了关于147号换梯的三位一体讨论会议。就这样，在居委会和物业的支持下，业主们迈出了换梯的第一步。
新问题又出现了：维修资金不一定够换梯。业主们提议，由楼内全体业主自筹资金。恽梅当即表示反对，147号是小区第一栋要“换梯”的，并且是全楼业主都迫切要求换的楼栋，自筹并不合适其他楼栋，不能特立独行。张英华说：“我们是摸着石头在过河，应该走一条平坦的路，不能拍着脑子去走不寻常之路。于是我们求助居民区党组织，由居民区党组织搭建平台，跟三菱电梯公司开了沟通会。”
会议结束后，双方达成了以前从来没有过的特种设备分期付款的做法。电梯公司本来明确提出，特种设备不能分期付款，但考虑在中远两湾城是一个超大型社区，居民党建平台有保障，还是同意让业主分三期付款，这样就解决了当时资金暂时短缺的情况。
换梯过程中还有一个成功的关键在于业主们建立了楼事楼议平台，这个平台的搭建让楼栋居民与物业、业委会有了一个常态化的沟通议事平台。张英华说：“我们三方几乎每周都要召开沟通会议。在多轮的沟通、讨论、意见征询之后，终于签订了更换电梯合同。2021年6月正式开工，9月第一部客梯成功更换，11月货梯也完成换梯，至此，我们用上了全新的两部电梯。”
中远第三居民区也是普陀区首批基层法治观察点之一，在推动“换梯”的实践与思考中，针对换梯条件界定难、管理主体不清晰等问题，恽梅作为法治观察员，提出了《关于健全“换梯”治理体系提升“换梯”治理能力的法治观察建议》。
恽梅介绍，在中远三委在实践中，根据《中远两湾城小区业主大会议事规则》和《中远两湾城小区专项维修资金管理规约》，参照业主大会运行模式，创建了“楼事楼议——小型业主会”议事品牌，坚持基层协商民主原则，充分听取业主诉求，谋求广泛共识。业主达成共识后，通过支取维修基金、社会力量参与等形式，从而保障了“换梯”资金来源。
从147号楼开始，到现在为止，中远第三居民区58部电梯，正逐步推进换梯56部；中远两湾城206部电梯中186部正逐步推进换梯。由点及面的实践，为街镇、区级、市级层面深入调研、出台规范化指引、建立完善“换梯”机制提供了鲜活案例。
“中远三委从社区层面上积极推进成片‘换梯’工作，并持续拓展楼事楼议‘小型业主会’议事机制适用范围，取得了较好成效。”恽梅说：“从这些经验出发，我们在建议中提出，市级层面可以建立‘换梯’治理专项联席工作会议制度，有关部门应就‘换梯’治理集中研判、统一部署，形成在全市范围内实施的专门方案，明确相关标准、条件、流程等亟须解决的问题。区级层面在市级指导下成立专门联席会议制度，协调各相关单位，在市级总体方案基础上形成区级方案。”
此外，楼事楼议“小型业主会”议事机制以楼组为基本单位，流程规范、普适性程度高，其运用使楼组的民意征询效果、事实推进效率、居民获得感满意度等都呈现出积极态势。
恽梅介绍，除了推动楼组“换梯”实事成片落地，他们还推动了楼栋快递入户、大堂微更新等区域性公共事务的协商难题解决，也衍生了运用于小区儿童乐园众筹微更新、非机动车库信号覆盖、地面僵尸机动车清理、非机动车坡道改造等项目征询协商流程。
“我们辖区内60余家商铺还组成了商铺网格，由居民区块长担任网格长，物业专员担任网络员，加强小区内商户包干管理。还汇聚法院等力量，打造‘第三方调解集群’，探索建立妇女儿童权益保护、消费者权益保护等特色站点。”恽梅说，完善的社区治理法制体系是由自治规则、楼组公约、议事机制等与法律法规共同组成的，只有运用法治思维，才能很好地解决涉及群众切身利益的矛盾和问题。
装订成册的《软法指引》共38页，很像一本聚焦换梯工作的“工具书”，为居委会、业委会、物业、居民等各方提供了兼具操作性和灵活性的路径指引，其中明确了推进换梯工作的11个节点，包括：广泛听取意见、形成初步意向、成立换梯小组、形成换梯方案、开好业主会议、严格投票表决、方案表决公告、成立协调专班、文明进场施工、项目施工评估及换梯材料归档。最后还列明相关法律法规。
在《软法指引》制定的过程中，普陀区委依法治区办、区司法局多次与中远两湾城第三居委会、宜川路司法所及小区物业开展情况咨询会、座谈交流会，并广泛听取了各基层法治观察点和观察员的意见建议，做到“深入调研、开门制定”。
“作为桃浦镇司法所的基层法治观察员，2024年3月，我第一次收到了《‘换梯’软法指引1.0版》。收到后，我立即在所内组织了研究小组，先全面阅读文献，逐条分析规定和指导意见，随后召开了一系列内部研讨会，对法律依据、实际操作性和可能遇到的挑战进行了深入讨论。通过多轮次、多角度的研究和讨论，形成初步的意见和建议，以确保指引更加完善和切合实际。”上海申道律师事务所主任杨邹华说。
“此次指引的发布，是对优秀经验的推广，让更多小区‘换梯’不再‘摸着石头过河’。”发布会上，普陀区司法局党委书记、局长张韶春表示，作为全市首部既有住宅更换电梯的软法指引，这是普陀基层依法治理的一个缩影，更是推进更高水平治理的新起点，接下来他们将继续扎实做好基层依法治理工作。
