开发商的虚假宣传应该怎么破？
最近，上观新闻报道了一则“房屋销售承诺车位可充电，但业主购买后发现装不上充电桩”的新闻。个案事实很清晰，双方之所以产生纠纷，本质是开发商未按照承诺标准完成房屋配套开发，业主打12345上海市民服务热线求助，目前处理结果还悬而未决。
在日常生活中，房地产开发商的虚假宣传并不少见，大到出售的房屋实用面积缩水，小到小区的硬件配套未按承诺兑现，这些都极大地影响着购房者的房屋价值和居住品质。但发生类似情况后，深受某一问题困扰的个别业主不但需要投入大量时间和精力用于维权，并且还很容易因为材料缺失面临举证难而草草收场。
事实上，类似问题本可通过“物业承接查验”环节就可以避免。在国内各地的物业管理条例中，都对“物业承接查验”有明确的规定。以北京、上海的物业管理条例为例，其中都规定了“建设单位与前期物业服务人应当在区住房和城乡建设或者房屋主管部门的指导、监督下，共同确认物业管理区域，对物业管理区域内的共用部位、共用设施设备进行查验，确认现场查验结果，形成查验记录，签订物业承接查验协议，并向业主公开查验的结果”。所谓的“物业管理区域内的共用部分、共用设施”，包括房屋的主体结构、外墙、屋面、楼地面、房屋装饰等部位以及小区内的水、电、气、消防、电梯等设施设备，销售给全体业主的私人车位的相关情况当然也在其中。
那么问题来了：既然有关“物业承接查验”的规定很清晰，为何新建小区入住后业主要靠自己解决“货不对板”的纠纷呢？关键因素在于小区前期物业往往和开发商关系甚密——不少新小区的前期物业和开发商直接是一个集团的，哪怕不是一个集团的，前期物业也是受开发商委托对小区进行服务的。在这样的情况下，一旦由两者配合进行物业承接查验，这项事关全体业主利益的工作，在不少小区就变成了一项流于表面的交接工作，很多事关小区业主权益和安全的问题无法得到发现，更谈不上向全体业主公开。有价值的探索已在进行中。为了避免承接查验受外界因素干扰，浙江多地开启了由市场化的第三方机构做物业承接查验的尝试。从公开资料可查，浙江不少小区通过邀请第三方做“物业承接查验”，查出开发商存在的问题，从而动用开发商存在房管部门的“质保金”对小区存在的诸多问题进行一次性排摸改善。以杭州方圆府小区为例，由于在房屋保修期内查出了房屋沉降、墙面渗漏水、管道型号不符引发阻塞等问题，由小区业委会将承接查验报告作为整改参考资料提交给开发商，将为小区节省了500多万元整改资金。
事实上，目前上海也有“物业承接查验”要求，只是鉴于前期物业和开发商的关系，这项工作有流于形式之嫌。如果房屋主管部门能鼓励小区在业主大会成立、换届或物业服务企业交接阶段选择专业力量对小区建档盘点并记录设施现状，将切实厘清房屋开发商、物业管理公司等各方的权责边界，有效减少小区治理纠纷。
