深圳“双拼房”合证引热议！是否具有借鉴意义？业主|深圳|合证

深圳“双证合一”实施第十天，办理该业务的业主已经挤满办事大厅，但由此带来了影响还未传导至二手房市场。“大部分业主的证没办出来，最近深圳二手房交易比较冷淡，这些房源对市场的影响不好说。”7月24日，深圳的房产中介告诉潮新闻记者。

所谓“双拼房”，是开发商为了规避相关政策，将两套房子拼成一套房子售卖，但是却拥有两本产证。限购后这一类房源流通受阻，于是出现了两本证合并成一本证的呼声，也就是“双证合一”。

“双拼房”是历史遗留问题，当年开发商为规避“70/90”政策的对策，将一些大户型项目分成两本甚至多本房产证销售。但近年来，国内多个城市都推出了不同程度的限购政策，房票与高首付成为这类项目的绊脚石，由此“双拼房”在限购城市遇冷。以杭州为例，2021年曾经有一套“一房五证”排屋被司法拍卖引发关注，最终房屋以市场价几乎打6折的价格成交。

由于办证需要时间，目前这一政策对深圳楼市影响还未完全显现。事实上，在杭州，也有大量“双拼房”甚至“多拼房”，这些房主也在期待着深圳的这一政策在杭州也能落地。近日，杭州市12345政务服务热线接到了不少市民咨询电话。深圳“双证合一”的举措，是否具有普遍推广的可能？杭州相关部门对此如何考虑，目前“双证合一”存在哪些争议即难点？连日来，潮新闻针对这一事件展开了调查。

全程10天办完“合证”

据中原地产统计，深圳至少有9万套双拼房，涉及全市120多个小区，主要集中在南山、龙岗和保安三个区域。以南山为例，存在双拼房最多的小区，香山里、半岛城邦、雍景湾、依云伴山和三湘海尚，整个深圳湾的双拼房就有2800多户。

深圳此次“双证合一”，需要满足哪些条件？此前有消息称，必须由规划、消防、测绘等部门批准同意，并且只有在深圳市住建局白名单里的楼盘才可以办理。

“网络上流传的白名单不一定准确，要以登记所现场查询的结果为准。”7月21日，潮新闻记者致电深圳市12345政务服务热线，不动产咨询通道的工作人员如是回复。

不过，“双证合一”确实需要满足一些条件。根据记者从深圳政务服务热线及不动产登记中心综合了解到的情况来看，整个办理过程大体分两步。

首先，申请人需要携带身份证、房产证去待办房产所属地的不动产登记点，查询房产所在小区是否在主管部门认定的房产名单范围内，符合该条件的则进行测绘登记。登记完成后，7个工作日左右，申请人会取得测绘中心出具的合并后房屋分户地籍调查成果，并领取测绘回执，办理合证手续，办理时间大约需要3个工作日。而对于房屋本身，则要求待合并的产证属于同一权利登记人，且没有涉及到房产查封、异议、抵押、居住权或其它物权限制等情况。

深圳市不动产登记点之一的工作人员表示：“刚开始的两三天，我们登记点大约有300多人前来咨询，但并不是都会办理，有一些还在观望。虽然整个流程大约需要10个工作日，但目前已经有一户较早办理的业主完成了合证。”

事实上，在深圳之前，近几年全国已有多个城市出台“合证”政策。

2020年10月，广州市规划和自然资源局增城区分局率先发布《关于办理增城区“一房两证，双证合一”房产登记的公告》，明确对已建成且已销售的房产，存在多个房产证但实际为一套使用的，可申请合并登记为一套房产。

随后，东莞在“莞七条”中提到，双拼户型按一套算证；佛山市自然资源局顺德分局也曾发布《顺德区“70/90”商品房套型合并办事指南》。

2020年11月，长沙市政府也明确，在房产证上标注有“70/90”字样的“双拼房”，在进行买卖交易时可以认定为一套房子。

不过，各地限购情况不一样。上述城市有的属于非限购区，是否“合证”对市场交易的影响并不大。

受“7090政策”影响“多拼房”由来已久

各地为何都存在“双拼房”现象？这要追溯到17年前的一份文件。

2006年5月，国务院办公厅发布了《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》，规定自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上，也就是人们常说的“7090政策”。

政策初衷是为了遏制开发商在户型上一味“贪大”的倾向，保护刚需购房者利益。不过，开发商在产品定位上有自己的考量，尤其是一些中高端项目，大户型更有市场。于是，为了突破“7090政策”的约束，一些楼盘会按规定比例报批90平方米以下户型，然后再将其中两套或多套合并成一套房子来设计并出售，从而产生了“双拼房”“多拼房”。

“7090政策”直到2014年才退出，8年间在全国各地产生了大量“双拼房”甚至是“多拼房”。据统计，受“7090政策”影响，杭州出现“双拼房”和“多拼房”的楼盘多达数十个，其中不乏杭州人耳熟能详的知名小区，比如西溪诚园、昆仑公馆、明月江南、丽江公寓、东方福邸、君玺等。杭州的“双拼房”“多拼房”总量有多少？据坊间估算总共约5万套。不过，这一数字并未得到官方确认。

“这些房子从报批到竣工验收以及办证，一套房子对应的都是一本证。‘双拼’和‘多拼’现象出现在交付后的居住使用环节，系统无法自动甄别这些房源，所以目前我们也掌握不了这一类房源的具体数量。”杭州市相关部门人士告诉潮新闻记者。

“限购”下“多拼房”成烫手山芋

从2006年到2014年，“7090政策”实施跨度长达8年，楼市环境也发生了巨大变化。以杭州为例，2011年开始限购，“双拼房”和“多拼房”由此也陷入了尴尬的境地。

“我从业10年，拼接房基本是最难出手的类型。”杭州二手房经纪人于刚告诉潮新闻记者，放在限购以前，“一房多证”的影响似乎不大。但限购之后，即便本地户籍家庭也只能购买2套房子，那么问题也就随之而来，占用两张房票甚至是多张房票的拼接房，就不可能有市场，除非价格上做出巨大让步。

比如，位于滨江区的明月江南，其中一幢全部做成了“双拼房”，其成交价只有正常房源的7-8折。再比如，某二手房交易平台上，知名“红盘”翡翠城有一套建筑面积约275㎡的“三拼房”，挂牌价为860万，折合单价约3.2万元/㎡，8个月了仍未成交，并且近30天内只有一次带看；另一套建筑面积约270㎡的普通房源，却在今年2月以1836万元的总价成交了，折合单价约6.8万/㎡。

二手房交易平台截图

在法拍市场，这类房源也同样面临窘境。今年6月，阿里法拍上架了华元和庄的一套中式排屋，该排屋一共有6本证，且打通使用。匪夷所思的是，此次拍卖的房产系其中的4本证，对应的是二楼和三楼。虽然这套别墅最终在开拍前撤拍，不过即便不撤拍，结局也可想而知——很难想象会有人出手拍下一套没有一楼的别墅。

此外，2021年一套“一房5证”的富越香墅排屋上架法拍，也一度引发市场关注。彼时杭州楼市算得上是“高光时刻”，尽管如此，一拍时因无人问津而流拍，二拍以1456.6万元的总价成交，相当于在1762.7万元评估价的基础上打了8.3折。有人戏言，要拍下这套别墅，不光钱包充足，还得用上祖孙三代人的房票。

阿里拍卖网截图

正因为如此，自2011年限购以来，杭州每年都有市民通过各种渠道建言，对各类“双拼房”和“多拼房”进行“合证”处理。甚至，也有极小一部分业主，曾尝试通过行政诉讼实现“合证”诉求，不过结果未达预期。

杭州有关部门：正密切关注，需要综合研判

从广州、长沙、深圳等先行启动“合证”的城市来看，主要有两种模式，一种是“二手交易时，两房按照一证算”，另一种则直接允许“单行本替换两证”。

“‘双证合一’政策总体上符合市场需求，本质上属于不动产登记工作的优化内容，也是对过去“7090政策”中出现的猫腻操作的纠正。从一些二手房的挂牌和交易情况看，其价格确实有提振的可能。就当前房地产市场的调控来说，‘双证合一’其实也使得购房者住房套数的认定减少，客观上有助于后续换房和改善型住房需求的释放。”易居研究院研究总监严跃进认为，“双证合一”在当前对楼市有积极的一面。

那么，这一次杭州会跟进么？对此，杭州有关部门回复潮新闻记者称，目前正在密切关注深圳“双拼房”合证事件，同时也关注到了部分业主的诉求。但该问题的根源是由房地产调控而起，又因限购政策而凸显，涉及住保房管、城乡建设、规划资源等多个部门，需要综合研判决策。

潮新闻记者了解到，“合证”问题确实错综复杂，背后涉及的群体情况也差异很大。比如，2006年到2011年期间也就是限购之前买入的“双拼房”和“多拼房”，与正常房源差价不大。但是2011年限购之后购买的，无论是新房还是二手房，都比正常房源的价格便宜不少。如果一视同仁地进行“合证”，确实有悖政策公平。此外，对于“合证”一事，市场上确实也存在一些不同的声音：如果可以无条件地废止7090政策，那么今后是否也可以无条件废止五年限售政策？开发商“自持”作为当时避免房地产市场过热的举措，其房源是否也会有买卖的一天？

而在法律界，“合证”事件也存在争议。浙江君安世纪律师事务所高级合伙人肖琳律师表示：“深圳‘双证合一’的法律依据是值得商榷的。业主购买‘双拼房’时，是明确知晓并认可该房屋拥有两本产证的现状。以‘实际当作一套房子使用’为由提出‘合证’申请，法理上站不住脚。如果这个理由成立，那么一个业主买下同一楼层两套房子之后将其打通使用，是否也可以要求‘合证’？这样的行为，显然会破坏我国的房产登记制度。此外，现在大量的‘双拼房’系由开发商钻7090政策空子引起，如果允许‘合证’意味着对违规行为的妥协和纵容，必须审慎对待。”。

那么，既然“合证”存在争议，也存在少数人利用政策变化获利之嫌，对于“一房多证”问题，还有没有更好的解决方案？对此，有业内人士认为,“双拼房”“多拼房”的窘境皆因限购而起，随着市场变化，限购取消也不是没有可能。一旦限购取消，所有问题也就迎刃而解。

说到底，仅从部分群体的市场需求来谈“一房多证”问题的解决，并不一定是最佳途径，对于那些呼吁“合证”的杭州业主来说，或许还需要耐心等待一些时间。