城市更新的价值究竟在何处？张园、愚园路和徐汇的老公房里有答案城市更新|愚园路|老公

近日，徐汇区启动东安一、二村的征收前期征询，涉及居民6000余户，其中约1700余户居民尚居住于不成套住宅中。最新数据显示，徐汇目前仍有161幢、约26万平方米不成套房屋，涉及居民7600余户，预计到2025年底前，全区计划将以每年推进300万平方米的速度，用3年时间完成1000万平方米的老旧住房“三旧”变“三新”改造。

“城市的本质是为每一位市民提供美好生活，最大限度地满足所有人的需求。”在日前徐汇区与市委党校联合举行的“城市更新赋能人民美好生活”理论与实践研讨会上，同济大学建筑与城市规划学院教授伍江提出，城市人的幸福感不应只从最低限度的配套中获得，而是应从不断提升的“高配置”中获取。

近年来，从愚园路、张园等历史风貌区域的更新，到“两旧一村”改造在全市范围内推进，上海的城市更新始终在探索“两条腿走路”：关注城市核心区“老家底”的价值提升，更关注整体的居住条件改善。但二者在推进中均面临各自的难题与挑战，都需要“一张蓝图干到底”的科学规划与坚持。

漕河泾街道两旧一村改造

“三旧变三新”改造探索创新突破

“城市最本质的价值，就是创造宜居宜业的空间环境，居住水平是衡量城市宜居水平最主要的方面。”伍江表示，当下上海提及城市更新，尤其在保持住房供给稳定方面，如何让老百姓都能获得负担得起、规模合理且高品质的居住空间，是人们对美好城市生活的基本要求。

在上海普遍具有百年以上发展历程的历史风貌区，存量住宅和社区的更新和治理，可以被视为另一维度的“保障性供给”。

陕西南路188弄纪家花园内有多座具有百年历史的英式花园洋房，小区目前有19个门牌号共127户居民。但仅这19个独立庭院，多年来就累积了多达24处违建。一方面，这些小则1平方米、大则10余平方米的违建，大多是居民为了改善住房条件而不得已为之。但杂乱堆物、私拉电线等现象，让这个百年小区存在显著的消防等安全隐患。

陕西南路188弄花园改造

去年仲夏，湖南路街道启动陕西南路188弄“美丽家园”改造，老房子面积小、人口密度高，第一步拆违就遇到困难。为此，湖南路街道发挥区域联动管理机制的作用，联合陕新居民区党总支、街道城管中队、房管所与衡复物业成立攻坚组，一户户上门排摸违建实情，与居民面对面交流，了解每户人家的实际困难，用柔性执法推动小区拆违、消除安全隐患。

随着房屋修缮等硬件设施的提升，湖南路街道同步借助“美丽家园”工程引导居民区软环境的提升。陕新居民区党总支牵头搭建起居民议事平台，没想到，仅围绕小区的更新改造，居民就主动提出了不少有建设性、可行性的建议。“能否参照隔壁弄堂把花园围墙改造成栏杆，让绿意透出来？”“可是‘透绿’后家中隐私能否保障？”一场关于花园是否要打开围墙的居民听证会后，陕西南路188弄采取了“一花园一方案”的做法，让19座庭院都有了契合居民需求的新貌。

徐家汇街道更新后的乐山绿地

徐汇区房管局局长陈扬介绍，全区目前建于2000年的老旧小区接近80%，不仅有东安新村、田林新村等为代表的老公房小区，也有大量建于上世纪90年代的“初代商品房”。在推进“三旧”变“三新”改造中，徐汇区将在修缮和改造方式上探索多个创新突破，包括改造与拆违结合、修缮与加梯结合、更新与线路管道改造结合、与绿色停车结合以及增设公共活动空间等举措。“居民暂时没想好是否要加梯，我们就将基础管道进行更新和必要的移位，未来一旦大家改主意要加梯，就有现成的施工基础了。”

历史空间激发城市新活力

同济大学、中共上海市委党校兼职教授孙建平提出，上海新一轮城市更新，需要注意以下特点，包括“从形态上能够阅读城市年轮、文化上能够传承历史文脉、功能上能够承载现代生活、制度上能够配套制度更新、社会上能够广泛参与、管理上能够服务优先、资源上能够释放低效资源”等。其中，社会化、市场化参与，被视为破解当前城市更新部分难点瓶颈的关键。

愚园路城市更新向街区纵深拓展舒抒摄

今年初被评选为国家级旅游休闲街区的愚园路艺术街区，在2014年启动本轮城市更新前，沿线可更新的空间中，违建就占到三成。“两层楼的房子，里面走进去却是五层半，可见市中心历史风貌街区的城市更新之难。”创邑实业有限公司副总经理黄志伟说。

为此，愚园路更新采取了一体化管理，由沿线街道、居民区、园区楼宇、街区商户联动，通过破除围墙增设广场、将乱停车点位变为社区活动场所，为愚园路长宁段增加了多个居民和行人可以休憩、交流的空间。愚园路本轮更新时3000平方米的建设体量，也向街区纵深拓展至8万平方米。

“我们也在思考，连续多年的改造与投入，城市更新的价值究竟体现在哪里？”黄志伟说。不断入驻愚园路艺术街区的新赛道企业给出了答案。当新微科技、观池科技等企业来到愚园路周边后，原先人们既定印象中受到艺术家、设计师、潮人青睐的愚园路，也有了程序员、极客们的身影。科技企业的落户带来的不仅是增长的税收，更是崭新的人才圈层。

张园

去年11月对外正式开放的张园，虽然目前仅开放了占整个项目体量约1/3的张园西区，但随着路易威登、迪奥、宝格丽、古驰等重奢的进驻，以及茂名北路限时步行街的开业，目前张园的日均客流量达到了2.5万人次，单日峰值则达4.5万人次。“每当周末限时步行街开街，沿街商户的营业额平均可提升20%，最高可达60%，可见步行街的效应非常明显。”上海静安置业有限公司董事长时筠仑说。

时隔百年之后重装回归的张园，探索的是如何将未来城市功能与空间品质的提升，与上海中心城区历史建筑的保护和保留相结合。时筠仑介绍，未来，张园东区将兼顾办公、住宅、酒店等功能，向西延伸出商业、百货和零售空间，现有的丰盛里则自然承担餐饮、时尚等配套业态。张园东区还将在地下空间开发上取得突破，规划三层地下空间，联通轨交2号、12号和13号线的换乘，并提供近500个停车位，与地面历史建筑形成既有发展纵深又能承载各类城市功能的复合型空间。

“在城市建设空间没有增量时，城市更新就要想尽各种办法，混合、重叠使用现有的空间，把规划从平面变为立体，让城市的历史空间成为激发城市活力的源泉。”伍江说。