水能“聚财”吗？,调查|上海滨水商场
夜幕降临，微风轻拂，蟠龙两岸的鱼灯阑珊，一艘摇橹船缓缓穿过青石拱桥，船上身着汉服的女子奏着琵琶，船头渔火增添了朦胧的意境。一旁水桥头，游客点亮烛芯，白色的莲花河灯顺着波光粼粼的水面荡漾出去，宛若点点星光。再晚些，烟雨廊桥上，《月见蟠龙》光影秀会准时上演。
在蟠龙天地，夏日的每个周末夜晚，游客都能体验这样的活动。他们或行于青砖古巷里的潮流品牌专柜内，或坐船游于小桥流水间，又或在西餐厅外摆临河的餐桌上，喝着红酒赏江南夜景。对旅游景点来说，如此活动并不稀奇，但从商业综合体的角度出发，蟠龙天地无疑给游客提供了别样的游逛体验，而这在很大程度上离不开商业对水景的利用。
无独有偶。这个夏日，上海白玉兰广场与北外滩国客中心、北外滩航海公园等推出深度打卡北外滩滨江Citywalk路线，大大提升带动滨江游览及商业客流，商场同比2021年客流提升20%—30%。9月1日起，大洋经典·天安千树推出特色“酒吧空间”，在紧邻苏州河的户外空间以及室内中庭区域携手多家世界知名酒吧品牌，融合乐队演出及各类体验，打造年轻人的夜生活。随着上海一江一河的开放贯通，打造世界级滨水区，水岸经济、文旅活动方兴未艾，而沿岸的滨水型商业也迎来了新的发展机遇。
蟠龙天地的廊桥灯光秀资料图片
总体观察，客流冷热不均
周末，地铁17号线蟠龙路站出口，已涌现大量游客。蟠龙天地内，游人摩肩接踵，公共休息区座无虚席，游船码头处排着长队；到饭点，餐饮店几乎都要等位；傍晚，桥上、河边观景的游客更是络绎不绝，其中不乏自杨浦、金山、浦东等地驱车赶来者。自2023年4月底开门迎客以来，蟠龙天地一直人气很旺，水乡古镇形态的现代商业空间让市民争相打卡。
工作日中午，上海白玉兰广场很多餐厅也要等位，点都德、mufmuf渔味料理、TASTY西堤餐饮等热门餐厅更是一座难求。据了解，目前餐饮在商场业态占比达40%，米其林、黑珍珠、老字号、网红餐饮、国际融合餐厅、高端日料西餐、美式酒馆等已形成高线餐饮品牌矩阵，成为北外滩餐饮文化最浓郁的商场。很多附近白领用完餐后就顺便在滨江漫步。周末，一些在北外滩滨江打卡的市民，也会逛完之后顺道来商场吃饭。
在上海交通大学建筑系助理教授饶富杰看来，在高密度城市中，人们对自然及开放式游憩空间有越来越高的追求，滨水商业空间的开放性及公共性给市民带来心理层面更舒适的体验。这也让滨水商业体在客流上占据先天优势，“一般来说，滨水空间是不缺流量的。”
然而，滨江的客流，并非都能转化为滨水商场的客流。比如，外滩十六铺的水岸商业中心，承接浦江观光游船的巨量客流，但商业经营状况并不理想。记者了解到，十六铺码头商业中心已于今年7月底停止运营，整体业态以偏低端的餐饮居多，现已基本搬空，仅剩星巴克及新开的便利店正常运营。
工作日中午，与徐汇滨江仅隔一条龙腾大道的阳光滨江天地尚湾里安静冷清。这是个下沉式商业广场，定位为上海西岸艺术长廊边又一时尚艺术街区，主广场上及地下商业空间内，商铺入驻率不高，大部分商铺处于尚未入驻或已歇业的状态，除了一家攀岩馆内有些许顾客，整个商业体内游客寥寥无几。
周末漫步杨浦滨江的游客不少，很是热闹。但紧邻滨江步道的“东方渔人码头”内，却很冷清，商圈B区临街商铺的入驻率相对稍高，但内部大量店铺处于歇业拆除的状况。C区只有负一层、一楼和四楼有少数品牌入驻，二楼三楼都处于闲置状态，“渔人码头”内一家东南亚餐厅的负责人透露，商场生意一直不景气。周一中午，餐厅午间三小时仅做出两单生意，周末生意最好时，也不过能坐满十几桌。
上海白玉兰广场近期举办的蜡笔小新快闪，吸引了不少游客周楠/摄
蟠龙天地傍晚的游船表演沈思怡/摄
蟠龙天地傍晚的游船表演吸引了不少游客沈思怡/摄
外滩十六铺码头商业中心，已于今年七月停业沈思怡/摄
苏河湾万象天地，标志性的大象雕塑IP沈思怡/摄
徐汇滨江附近的阳光滨江天地尚湾里沈思怡/摄
杨浦滨江附近的东方渔人码头沈思怡/摄
用好“滨水硬件”，凸显景观特色
那么，滨水商场的独到“打法”究竟是什么？
记者观察发现，带水岸景观的餐厅、休憩点很容易成为热门打卡点。一些滨水商场开始强化自己的观景优势，从硬件入手，创造体验性的打卡点。
天安千树独特的山形外观，让其建造之初就成了苏州河边的一景。一期的滨河步道，从设计之初就结合了苏州河区域的优势，在景观设计上颇费心思，除了在低区种植了不同种类的树种去丰富景观的层次性，也讲究与四季景色结合，例如春天有樱花树，秋天有丹桂飘香，打造四季风华的景观。
天安千树内部，多家餐厅设有临水露台，消费者在露台上边吃饭边欣赏河景。此前，天安千树已与苏州河水上航线联合，推出悠游苏州河·天安千树春日游船下午茶，消费者可购买“船票+下午茶”套餐，去天安千树的场内精选餐厅享用下午茶。
而蟠龙天地本就具有江南水乡古镇的基础，近1公里的蟠龙市河贯穿整个商业体，保留了以水为核、河街组合的“江南肌理”，商铺基本都沿河鳞次栉比，还修复和新建了10座小桥连接两岸，打造了烟雨廊桥的创意灯光秀。滨水区更多布局了环境雅致的西餐厅及中高端餐饮店，向后一层则是快餐、潮玩、服装，靠近住宅则偏向商超及亲子运动。滨水空间的观赏价值，也被最大程度让渡给更容易将景观优势转化为聚客优势的餐饮业。
今年夏天，蟠龙天地打造了多场主题玩水活动，皮划艇、浆板等项目吸引了不少户外运动爱好者，而户外运动品牌本就是蟠龙天地主打的业态特色之一。顺应“蟠龙十景”的历史文脉，8月起，推出江南游船演出，将中国民乐与江南评弹搬上游船；同期还推出放祈福河灯等项目。
在上海“一江一河”——黄浦江、苏州河沿岸，这样的商业布局并不少见。比如，浦东东岸滨江连点成串开设的不少中西餐厅，都用台阶和景观营造了开阔的观景平台，滨江景致不仅能为顾客带来极佳视野，也会反过来成为餐厅的卖点，提升附加值。
天安千树资料图片
天安千树内部，多家餐厅设有临水露台，消费者在露台欣赏河景周楠/摄
蟠龙天地有不少临水餐厅，游客能更好欣赏湖景沈思怡/摄
游客在蟠龙天地放河灯资料图片
强化自身内涵，塑造独特的IP
在上海，基本没有一条自然水系能从一个商业体中间穿流而过，即便是一江一河沿岸，也很难打破“临水不亲水”的局限。但在滨水步道上，进行户外运动以及亲子游的居民很多，这两个主题也成了不少滨水商场的独特IP。
在长风大悦城走一圈，会发现亲子特色十分明显。暑假里，商场中庭放着火烈鸟浮排泳池，孩子们欢快地在其中玩水，这是长风夏日嬉水节活动；一楼引入了诺篮流动科技馆；二楼乐高探索中心，在举行乐高忍者训练营。商场内的儿童体育培训也品类齐全：从攀岩、足球、篮球、滑雪等均有。亲子卫生间更是体贴的分为四种：包括母婴室、女亲子、男亲子、儿童，满足各类亲子需求。
据介绍，长风大悦城的定位，即围绕高品质家庭生活与全年龄儿童成长。随着苏州河游船开通、上海市少年儿童图书馆的投入运营，长风大悦城的客群中家庭客占比持续提高。
徐汇滨江是沪上知名的“宠物友好”空间，与之毗邻的阳光滨江天地尚湾里，开出了三家与宠物相关的中高端店铺，有店员告诉记者，周末常有从滨江牵着宠物的游客到店消费，生意在一众商铺里算是“矮子中的高个”。
水域带来“氛围感”同样值得创意。比如，苏河湾万象天地在毗邻滨水步道的绿地上引入露营、餐酒、宠物社群活动，将水岸氛围与口袋公园有机融合，给顾客带来更贴合自然的舒心体验。
7月，上海正大广场在陆家嘴滨江打造了“正大滨购Bingo市集”，长达230米的限时步行街为水岸商业增添了“夜经济”的动能。8月，“东方渔人码头”也在杨浦滨江旁举办了“虾滨蟹巷”夜市，不少商户均表示，夜市的确为商场引来不少客流。
苏河湾万象天地在毗邻滨水步道的绿地上引入露营、餐酒、宠物社群活动沈思怡/摄
长风大悦城内的儿童元素周楠/摄
东方渔人码头打造的夜市，为商场引流沈思怡/摄
长风大悦城内的火烈鸟浮排泳池周楠/摄
阳光滨江天地内的宠物店沈思怡/摄
回归商业本源，依然是业态及运营
不过，这些背靠“一江一河”、理应能自带流量的滨水商业，却少有跻身“顶流”商圈的，其中的原因或有多方面。
记者在走访中注意到，不少滨水商业均采用下沉式广场设计，如十六铺码头商业中心、阳光滨江天地尚湾里及苏河湾万象天地等。下沉式的设计，让商业体避免阻隔滨江相邻及后排住宅及写字楼的观景视线，但也让商业体失去“滨水”的优势。
比如阳光滨江天地虽跟徐汇滨江仅隔一条马路，多数商铺虽然有外摆座位，但视野前方是墙壁，如同坐在天井里，并无景致可观。十六铺码头商业中心的下沉建筑设计，也让大部分商铺本质仍是向内的空间。
这种困境一方面来源于水系本身的空间尺度。比如，当水面过宽时，商业对水系的开发利用与景观营造手段有限，亲水的难度也相应增高；另一方面，在早期城市规划建设中，滨水空间的“安全性”是远高于景观效果的，硬质岸线的塑造，也会降低亲水性。
“不同的水体对应不同的商业业态。比如很多江南古镇的水系就相对较小，商业体可对其进行多样化的开发，比如游船、放河灯、水上活动等，水系的可亲性更强。但同样的活动，放在黄浦江或是苏州河上就不太现实，后者更适合通过景观打造等方式增强滨水的优势。”华师大中国现代城市研究中心和城市与区域科学学院教授汪明峰说。
与此同时，还有滨水空间天然的公共性与商业地产商业性之间的冲突同样需要考量。饶富杰告诉记者，很多海外的滨水商业在建设时，开发商通常会吞并掉整个岸线范围内的公共空间，并将其化作有准入门槛的商业空间，这实则形成了对滨水空间公共性的挑战。
新加坡克拉克码头的沿岸即由四条廊道构成:商业廊、步行廊、餐饮廊、水廊。这四条廊道形成“退台”式滨河空间界面，按临河距离进行板块功能划分，第一层面为餐饮，第二层面为人行步道，第三层面以商业、娱乐、办公的复合功能为主。滨河餐饮不但提升了河道的景观品质，同时又能促进旅游业的发展，增大经济效益。
在饶富杰看来，滨水商业的开发，在一定程度上也考验着商业开发商与政府之间的通力合作，即如何将市场盈利导向的商业模式置入本该是服务公众的公共空间中，并在其中找到平衡。
此外，周边的消费人群的考量也十分重要。记者观察发现，一些人气较旺的滨水商场客流，很大程度依然依托附近居民以及商务楼白领，而缺乏周边消费人群，仅靠游客支撑的滨水商场，无疑运营难度更高。
知情人士透露，阳光滨江天地尚湾里开业招商时侧重高端路线，后来因人气不足，不少商铺退出后招商标准也随之调整降低，但效果并不明显。如今商场内餐饮、母婴、宠物、美容美发、剧本杀、攀岩馆都有，但整体相对零散，没能呈现成熟成体系的业态规模。“不远处的绿地缤纷城商业体量更大，且价格层次均覆盖，业态选择更丰富，很多滨江的游客及周边的白领都会舍近求远去缤纷城。”一位阳光滨江天地尚湾里的店主说。
成熟的商业配套体系，“一站式”的综合性游逛体验，是顾客们选择商圈时重要标准之一。经常来杨浦滨江散步的李女士说，原先东方渔人码头里还有些时装购物等业态，如今清一色的全都是餐饮，且数量不多质量混杂，很难让人有逛街的欲望。
滨水网红打卡地天安千树一期，最热闹的地方是各类餐饮店。住在附近的杨女士表示，商场内的餐厅选择还不够多，服饰品牌相对小众，没有电影院。不过，这一情况或将得以改变，据了解正在建设的天安千树二期体量是一期的两倍，功能上有酒店、办公、商业及历史保护建筑，将形成多元的业态组合。
“不管是哪类商业模式，业态的多元性与综合性，以及良好的运营是保证商业体韧性的根本。”饶富杰说。
照此观之，滨水优势更多是“锦上添花”，而商业想要找到安身立命之本，将滨水带来的天然客流留存并进行转化，最终还是要回到商业底层逻辑中去——业态布局与运营模式。
工作日的中午，绿地缤纷城客流不少沈思怡/摄
