身边的社区商业：“邻里表象”之外的一股新力量居民|商业|社区

社区商业，这个概念有些模糊的复合词，很能形象地概括上海某一种商业类型。在网红商场大放异彩的当下，社区周边那些致力于为本地居民服务的商业体也悄然兴起，以一种截然不同的开发逻辑和打造方式而存在。它们精确瞄准服务群体，低调质朴、诚实可信，像友善的芳邻一样陪伴着上海人。

细细打量那些精心打造的社区商业，或许能品咂出这座城市特有的细腻温情的特质。

将一条弄堂做到极致

上海的商业形态，“一日不见，如隔三秋”。

由地方政府打造的公益性质的服务空间，与周边原有的商业体融合在一起，形成一种全新的社区商业氛围。

前几天，住在徐汇的朋友说：“来我们隔壁新开的‘生活盒子’吃午饭。”

“生活盒子”？名称挺吸引人，像一首老歌的歌词：“明天就像是盒子里的巧克力糖，什么滋味，充满想象……”

我们来到门牌号密密挨挨的陕西南路550弄，一条典型的上海老弄堂。走了几十步，有饭菜香气飘来，一栋精致的亮着霓虹灯的小楼前，许多人已经开始排队。此时刚刚中午11：30。

凑过去一看，爆炒猪肝13元、肉末粉丝7元、咸肉菜饭5元，还有特价小酥肉9元……这是天平街道的社区食堂，十几种菜式被写在看板上，置于门口。我们饱餐一顿，还打了包，3样大荤、3样素菜、2个蒸菜，一共花去75元。

这栋带有拱形天花板的小楼，内有乾坤。从堂食区出来，沿着走廊向里走，一张小小的服务台嵌在墙内，这是居民区党群服务站的全岗接待台，除了接受居民问询之外还提供便民服务，出借强光手电筒、家用工具箱等，还可以测个血压。

二楼、三楼的屋顶花园又一次惊艳了我们。木制台阶、护栏与廊架质朴简洁，红花绿草点缀了一方天地，散落各处的彩色卡通座椅仿佛在欢迎小朋友。从露台向下望，红瓦黄墙的老式住宅楼近在眼前，仿佛可以闻到居民晾晒的被子上阳光的气息，市中心难有如此视野独特的所在，可以看到弄堂里往来穿梭的人流，也可以看到远处玻璃幕墙闪烁的高楼大厦。置身于此，会产生一种久违的小确幸，仿佛时光正在变慢，慢到足以专心体验眼前的一切。

这种舒适感在10分钟后被打断：一对小青年登上屋顶花园准备拍艺术照，一位培训机构老师带着孩子们来拍摄教学视频……我把空间让给接踵而至的他们，心满意足地离开“生活盒子”。

顺着这条弄堂往西走，有一家包子铺和一家有机蔬菜铺，这传统的社区商业小店本和“颜值”没什么关系，但店招牌的设计却和“生活盒子”很协调，打造者必然是下了一番功夫。这里的故事，姑且埋一个伏笔。

突然，我“认出”了这条弄堂，这不就是“嘉善老市”的所在吗？它是许多上海小青年和老外都知道的地方。原来，在这条弄堂数百米开外的西端，是另外一个门牌号：嘉善路259弄。铁门门头上赫然立着“嘉善老市”的牌子。

许多人知道这里的故事：在“生活盒子”出现前的许多年，“嘉善老市”的老厂房经过外国设计公司的改造，成了一片商业区，酒吧、咖啡馆和特色店铺云集，每过一段时间还会举办周末集市。

成熟的商业场所和崭新的民生服务场所聚合在短短的老弄堂里，这种社区商业氛围的形成，应该说有七分人为、三分自然。在这片区域土生土长的陕西居民区书记夏震伟告诉我，“嘉善老市”和“生活盒子”的房子都属于徐汇区国资，这也是老弄堂生态得以持续打造的天然优势。这条弄堂以前也有乱象，“马路菜场”多年难以治理，但业态是居民需要的，为此政府多个部门疏堵结合、逐步规范，帮助其合法经营，为居民服务。而为了这家扎根弄堂十几年的包子店，“生活盒子”特意在早饭供应中避开包子品类，转而自制上海人喜欢的“四大金刚”等，一来丰富了社区商业品种，二来也帮助生存不易的小商户保住“饭碗”。

夏书记操着上海话滔滔不绝，其中透露出的种种细节很有“上海味”，足以让听到的我们会心一笑，深以为是。

“生活盒子”是整个徐汇区的服务品牌，我一连跑了多个“生活盒子”，几乎每一个都是社区商业的一种形态：位于枫林路的西木“生活盒子”，有讲究专业的社区咖啡店和社区花店；位于乐山路的乐山“生活盒子”，以“美食集市+社区小修小补”的面貌出现；位于宜山路的赵巷“生活盒子”，有一个小型图书馆和科普综合活动室，对小朋友特别友好……

当然，每去一处“生活盒子”都不会空手而归，我享用了18元一顿的咖啡早餐、捧回了35元一把的芍药，还借回了两本小说集。

确信自己“为谁存在”

思路清爽是上海人的优势，这一点对社区商业的打造也很重要。

在普陀区桃浦地区，白丽生活广场的改造者十分清楚地知道，即将重新亮相的社区商业体“为谁而存在”。

这个周边居民喜欢光顾的“实惠地方”建于2010年，总面积3.7万平方米，建筑体量大概是环球港的1/10。尽管周边不缺成熟商业体，往东是大华商业区，往南是江桥地区，坐一站地铁就是嘉定的网红商业综合体，但白丽生活广场还是能稳稳地赢得消费者。

“有种老国企的风格，兜兜超市大卖场，点一桌本帮菜，黄金柜台的新产品也可以看看，一周总要去两次。”尽管居民们不知道白丽生活广场背后的业主是谁，但消费者的感觉都是灵敏的。这处购物中心产权属于普陀区国有企业普陀城投，开业的初衷不为商业开发，而是为了提高周边居民生活品质。多年过去，普陀城投意识到建筑体也像人类肌体一样变得老旧，外立面灰蒙蒙、屋面开始漏水、电梯总是出故障、空调能耗越来越高，入驻的商家也缺少活力，对居民来说食之无味又弃之可惜。

2022年开始，普陀城投组织下属公司实施改造——进行外观焕新，更新入驻商户。如今，尽管商场还没有正式开业，但居民们已经看到过新商场夜里亮灯的场景。当泛光照明设备亮起时，建筑物表面便呈现出星星点点的光辉，简直可以与那些网红打卡商场相媲美。

有人不喜欢和网红商场比。负责白丽生活广场项目的安锦公司副总经理李钦，始终认为“自家的孩子最好”。他觉得，网红的终极目标是依靠人流量变现，如果网红之后无法积累口碑、无法契合人的日常消费需求，人气就是不可持续的。

在李钦看来，白丽生活广场有两样核心优势。其一，是周边忠实的消费群体。附近有10万居民，改造后的月人流量据他测算可达45万，尽管这个数字可能达不到一些热门商场的一半，但消费者都是他“知根知底”的老客户，他很知道他们要的是什么、不要的又是什么。

其二，是不到2万平方米有限商业面积里的高利用率。李钦没有把招租外包给有经验且手握商家客户的第三方公司，而是自己带着团队一家家落实商铺，商场总共能容纳50来家企业，目前已落实七成左右，总共有三成是老商户。

底气恰恰是来自手里的“一副明牌”。李钦说：“尽管零售行业因网购的兴起而衰落，但我们还是有底气的，这种底气就出自对消费人群的充分了解。”改造后的商场保留电影院、理发店、牙科诊所、少儿培训机构、咖啡馆等刚需业态，把原本给沃尔玛超市的6000多平方米空间大部分给了新引入的尚优选超市，小部分给了一些咖啡、奶茶和餐饮店等。

当时，安锦公司的团队与许多知名品牌都谈过一轮，最终将橄榄枝投给了“尚优选”，还在其附近“大胆”地引进小便利店。此外，麦当劳、星巴克、奈雪的茶、周大福、安踏等品牌，以及一批火锅店、川菜馆等也即将入驻。李钦的经验之谈是：“人们从大卖场出来后，会进便利店买一瓶矿泉水喝；开一家电影院起码能让楼下的咖啡馆每天多卖出几十杯咖啡，培训机构也会让麦当劳生意变得更好……在一个良性的生态中，商铺之间可以互相借力和搭台。”

在全心全意改造白丽生活广场的过程中，李钦似乎悟出了社区商业的真谛：高频和低价。“社区商业或许是距离消费者最近、最接近商业本质的一种形态。商场类似于一个舞台，舞台的好坏远远不在于装修，而是引入了什么人、什么内容，以及表演者和观众的关系。”在他看来，业主方应该去搭建趋于完美的消费场景，聚焦“内容供给”这个主题，一门心思为目标客群搭建一个有可持续性的商业“舞台”。

这个舞台，距离大幕开启只有几个月了。已签约入驻的商家跃跃欲试，陆续开始进行消费群体调研，而许多老客户都在期待它能给自己的生活带来新乐趣。

探索与居民的“相处之道”

多元化的社区促成了社区商业的多元化业态。边打造边共治、以共治促进功能提升，是我看到的社区商业的一大共性。

以新中国第一个工人新村闻名的曹杨社区，这几年因为规划出彩、治理得当而备受关注。

有一个与百禧公园几乎同时改造、但被这网红公园一时“盖过风头”的社区商业体值得一提。距离百禧公园不足一公里的桂巷路步行街，长388米，宽仅10米，筑于1952年，与曹杨新村同岁。它安静地存在至今，似乎早已融入周边居民的生活，周边环境不算差，但与“品质生活”还相去甚远。

也是借着曹杨新村建村70周年的契机，“桂巷路”升级为“桂巷坊”，最大的看点是桂巷菜场升级成了桂巷集市，由老楼改造成的小巧商业体，一楼布局了各种小吃餐饮和便民生活服务；菜场从一楼搬到二楼，每个摊位的电子AI智能秤都兼具价格公示监测、食品溯源等功能；商业体周围还留出了邻里社交空间、亭廊文化空间和可供举办市集的空间。

“这是大家的共同功劳。”负责桂巷坊改造的街道干部口中的“大家”，包括周边居民和这条街的商户。规划桂巷坊的过程中，设计方无数次走访居民、听取意见，从而成功地以“邻里单位”的尺度去诠释这幅“漫生活秀带”画卷，保留并优化居民所需的生活场景。同时，在整个改造和后续管理中，街道还牵头成立“桂巷坊街联社”联合党委，把政府各管理部门和沿街商户一起拉进“朋友圈”，共同参与后续管理。

与街联社的成员们聊起桂巷坊，人们纷纷描摹起这样的画面：今后，这里会有河岸边的直播间、花园商业街上的街头表演，还有屋顶上的派对和时尚夜市……

资料

即便只是从字面上理解，社区商业也具有强烈的“社区”属性，与大众相关，天然具备一种共治特征与共享属性。

长寿地区“网红地标”天安千树斜对面的社区商业体“中潭一哩”也是个典型案例。

中潭一哩是一处“嵌”在中远两湾城居民楼里的社区商业体，这处商用房自20年前小区建成时已经存在，前两年开发商对这里实施更新打造，和宜川街道共同引进一批符合居民需求的新商家。

居民们光顾中潭一哩的频率不会低于光顾天安千树，但居民区书记邵建萍说，社区商业体与居民的相处其实不容易，因为没有一个老百姓离得开社区商业，却没有一个老百姓愿意它离自己太近。就像中潭一哩有14扇门开在小区里，小区居民的生活管道、垃圾箱房也和商业体“纠缠”在一起。

相处之道是什么呢？邵书记说：“没有别的，唯有让步。”而这种让步是相互的，比如居民楼的消防管道因年久老化漏水，临近春节无人维修且一时间难以支出这笔费用，中潭一哩开发方承担了这次费用；许多商家员工从小区进出口通行，有时也借用小区的停车位……诸如此类的事不时在发生，若是双方协商不成的，还可以交给街区党建联盟处理，其背后有政府的资源作支撑。

社区商业体与社区居民唇齿相依，一些居民区策划的文化活动空间自然而然地也被放在了商业体。去年那场展示中远两湾城变迁历程的珍贵照片展，使许多居民在心理上与商业体拉近了距离。

正如活动举办时的一句宣传语：“以心焕新，点亮未来。”这8个字正好为社区商业如何长期良性运行提供了一个参考答案——以“心”去创新社区商业，打造一种面向未来的生活方式。

“邻里表象”之外的一股新力量

关于社区商业的故事说也说不完。

以前，我们动辄将眼光投向发达国家，学习借鉴它们的商业打造经验。长久以来都存在一条“鄙视链”：国内大城市的项目交给欧美国家的设计师，中等城市的项目交给大城市的设计师……以此类推，仿佛“降维攻击”是打造出商业精品的法宝。

而如今我们渐渐发现，上海已然拥有全世界最大体量、软硬件设施皆堪称一流的社区商业体。那么我们还应该对标哪里，还应该向谁学习？站在“山顶”，并非只能“一览众山小”，换一个高度审视自身，每一次必然能获得新的体悟。

“上海2035总体规划”中提出“15分钟社区生活圈”的概念，强调在短距离的空间内，为城市居民提供类型丰富、便捷可达的社会服务，重视商业之外的文化和休闲功能的提供。围绕这一理念，上海大量尝试打造社区商业模式并快速将其升级迭代，使之成为人们的高频消费中心。

略加梳理，就可以发现上海社区商业的几个明显特征——重视便民服务功能、商业与公益并重；善于在商业空间营造出人情味和松弛感；善于布局特色社群活动，调动群众积极性、提升互动性。

基于这些优势，社区商业尚有做深做透的潜力，发力点可以有多处：第一，项目体量较小、消费者相对固定并不一定是劣势，但肯定有局限性，社区商业要在提升客流量和营业额方面下功夫，诸如规划衣、食、住、健、游、学等多个主题，别忽略了药妆店和洗衣店等小品类。我曾在日本一个小城市的商场里见过带冷冻功能的储物柜，母婴专用的泡牛奶热水器和微波炉，以及潮流品牌专为顾客提供直播购物服务的特定空间。

第二，更加注重构建特色社交空间，不断为居民开发高品质社交休闲新场景。比如，许多社区商业体会在内部设置阶梯，这是一种特别容易被人接受又能打造出层次感的公共空间。上海一家宜家家居就在最近一次室内翻新改造中将阶梯元素运用到极致，邀请人们坐坐、聊聊、吃点甜点，即便没有购物需求的人也愿意在如此友好的空间停留一阵。这种打造方式特别适合复制到社区商业领域，以此强化居民与商业体之间的情感连接。

第三，可以深耕文化消费领域。文化生活作为当代社区居民必不可少的刚需，有助于提升社区商业的吸引力，形成独一无二的地域特色。比如一些社区商业体已经开始举办画展、摄影展、灯光秀和文化集市等等，这类活动举办成本并不高，却可以借多方之力扩大社区商业影响力，也可以将一些受欢迎的活动常态化。

这一切经采访对象提炼出的总结，底层逻辑都是基于对社区商业发展趋势的看好。一些商业地产领域的分析师、操盘手和政府部门负责人不约而同地认为，疫情之后的一个明显趋势是，此前对于社区、邻里概念模糊的年轻人、上班族，已经将目光转向了这个以“家”为核心、辐射周边物理范围的区域，对于社区商业关注力正在持续增加。一些商业地产公司积极开发社区商业产品线，互联网大佬也加快布局社区商业探索线下市场。据此，国内一份调查表明，预计到2030年，全国将形成至少2万个新的社区商业体。

所以，让我们走近社区商业、感受社区商业，它不仅仅是邻里社区的可见表象，还代表着一种新的趋势与力量。