房价会涨吗？,一线城市全面落地“认房不认贷”

9月1日，上海、北京同日官宣，执行“认房不认贷”政策。

注意，这次不是“羞羞答答”地分区域、分人群执行，而是真正的全面落地，政策文本与广州、深圳基本一致，力度超出市场预期。

至此，支持改善性需求的“认房不认贷”政策已在中国四个一线城市全面落地。一线城市作为楼市“风向标”，其住房金融信贷政策出现实质性宽松，释放出强烈政策信号。专家预计，此番将极大修复市场情绪和预期，提振市场信心，核心城市房地产市场有望走出下行区间。

为何京沪同步跟进？

此次，广州、深圳率先落地“认房不认贷”，并不令人意外。

官方数据显示，7月份，北京和上海新建商品住宅价格环比分别上涨0.4%和0.2%，广州和深圳则环比分别下降0.2%和0.6%。“北上涨、广深跌”，一线城市的走势分化已持续一段时间。

不过，从近期的市场来看，北京、上海楼市也不是没有压力。

根据中指研究院数据，8月份，北京新房成交面积环比下降22.3%，同比下降17.8%，二手房成交10960套，环比增长12.8%，同比下降20.2%，但绝对量仍低于1.5万套，市场活跃度仍不足；从房价来看，虽然新房价格小幅上涨，但北京的二手房价格已连续四个月下跌。

上海新建商品住宅成交量已连续两月低于5000套，而二手房已连续4个月成交低于“荣枯线”。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，8月份楼市下行超出市场预期，过去相对坚挺的一线城市交易量跌幅居前，因此，迫切需要在“金九银十”、年底销售旺季来临之际，尽快稳定预期。特别是包含北上广深的三大都市圈楼市占据了全国新房市场销售份额的70%，这是楼市基本盘，也是稳定楼市的抓手。这也是此次上海北京也跟进“认房不认贷”，且政策表述与广深一致的重要原因。

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华也表示，二季度以来，虽然一线城市楼市也出现阶段性低迷，销售萎缩房价下跌，但总体看，一线城市楼市相对健康，住房过剩现象并不突出。

不过，他强调，由于美元连续加息、多轮剌激政策后遗症等原因，从近三个月二手房价来看，各地已经出现了较为明显的共同下跌现象。同涨同跌形成的市场共震，是房地产系统性风险的重要诱因。从宏观角度出发，为了逆转各地共同下跌及其潜藏的系统性风险，有必要采取一定的“一刀切”手段提振市场信心。他认为，一线城市有必要全面实施“认房不认贷”及其它需求支持手段。

近期，万科董事会主席郁亮也坦言，从住宅新开工面积等指标来看，当下楼市已经超跌了。地产销售低迷已经持续一段时间，市场情绪受到一定影响，因此容易做出过度反应。

楼市有望走出下行区间

近期多项政策可以说力度已经拉满。业内预计，将形成政策合力，推动楼市走出下跌区间。

8月31日，中国央行等两部门发文称，将首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%；将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点等。

贝壳研究院分析称，20%、30%的首付达到中国房地产历史上最低首付水平。尤其是大城市首付比具有显着下降空间，购房门槛将降低，购买力将大幅提高。原先因为首付限制或者政策不明朗而观望的购房者将集中入市，市场交易量的增长将带动价格预期改善，房价逐步企稳，市场有望走出下行区间并恢复良性健康发展。

政策叠加后力度有多大？中指研究院市场研究总监陈文静指出，北京无房有贷款记录的购房家庭，首付比例将由60%-80%降至35%-40%，以总价400万元的住房计算，普通住宅的首付比例将减少100万元，非普通住宅的首付将减少160万元。房贷利率将由5.25%降至4.75%，下降50个基点。以300万元贷款为例，按25年等额本息计算，利息将减少26.21万元，购房门槛和购房成本明显下降。

贝壳研究院指出，根据历史经验，放松限贷后三个月二手房交易量水平较政策前提升20-30%。此次，广州、深圳自8月30日执行“认房不认贷”政策后两日，广州的二手房日均成交量较上周水平提升25%，深圳提升70%，客户带看量也有较快增长。

根据中指监测，除了一线城市外，目前武汉、中山、惠州、东莞等城市已明确发文执行首套住房“认房不认贷”，短期内其他二线和三四线城市将全面跟进。政策暖风频吹，核心城市房地产市场将迎来一波向上行情，“金九银十”市场可期。

房价会大涨吗？

李宇嘉认为，尽管政策全面回归常态，但并不会带来新一轮楼市的反弹，主要就是楼市基本面已今非昔比。首先，上一轮楼市回升期，居民对于房价的预期非常乐观，而且在房地产、金融创新、大众创业、互联网等新经济的带动下，居民对于收入、就业前景也非常乐观。房价预期乐观和收入就业预期乐观，是推动楼市繁荣的关键。现在，这两个乐观已经削弱了很多，楼市再现繁荣的基础不存在了。

此外，宏观基本面和金融环境都已今非昔比。李宇嘉认为，现在，不管是房价，居民杠杆率，住房需求空间等等，都发生了重大改变，这就是所谓的供求关系发生重大变化的新形势。从这个角度讲，这次楼市政策调整，目的就是防风险、保稳定。