究竟谁来管？,小区外墙脱落频发王万金|房屋|外墙

8月16日，沈阳一小区外墙脱落砸坏7车。类似事件因何频发？责任如何划分？修缮又该怎样进行？防止小毛病变成大问题，房屋安全如何保障，探索建立“房屋日常体检”制度，相关工作又在怎样推进？共同关注：外墙脱落频发，究竟谁来管？

危险的房屋外墙脱落

8月16日，沈阳一小区外墙脱落砸坏7车。值得注意的是，这已经不是该小区第一次出现类似事件，而更大范围内，房屋外墙脱落近年来有逐渐增多趋势。2

房屋外墙脱落，谁该担责？

中国人民大学法学院教授王雷：建筑物外墙脱落严重威胁城市居民“头顶上的安全”，不同情况涉及不同的主体责任。通常有如下两种情形：

①如果是因为建筑物业主在室内装修施工不当，导致外墙面脱落致害，业主应当承担相应的侵权责任；②如果属于物业公司等物业管理人，对建筑物外墙面存在管理瑕疵，比如物业公司发现将要脱落，但没有及时维修，导致最终脱落致害，物业管理公司应当承担相应侵权责任。

房屋质保期已过，开发商便无责？

中国人民大学法学院教授王雷：《民法典》有明确规定，需要区分建筑物质量瑕疵的不同程度和不同情形。如果属于建筑物倒塌、塌陷所导致的致害，开发商是不受质保期保护的，要承担严格责任。如果属于外墙脱落所导致的侵权责任，是有质保期的。质保期满之后，所有人、管理人承担了侵权责任，就无法向开发商来进行后续追偿了。当然，开发商之外，对于因第三方施工单位施工影响到墙体结构安全，导致外墙脱落，所有人、管理人也可以向该施工单位施工人来进行追偿。

房屋外墙脱落，追责难，难在哪儿？

中国人民大学法学院教授王雷：追责难主要有几个方面的原因。

①确定外墙坠落原因难，往往需要由专业技术鉴定部门进行鉴定，最终确定原因；②围绕外墙脱落，涉及物业公司和建设单位等多方不同的责任主体，责任分担机制厘清难，需要厘清他们权利义务责任的边界；③外墙脱落的具体原因不同，究竟是因为业主租户装修所致，还是物业公司管理不善所致，还是建设单位开发商建设质量瑕疵所致，存在不同可能，对应的责任也会有所差别。

房屋外墙脱落，修缮难，难在哪儿？如何破解？

中国人民大学法学院教授王雷：问题的症结主要在于建筑物外墙的产权主体是谁，出现了问题，维修责任的主体，维修费用的承担主体又是谁。《民法典》中有相应的规定，建筑物的外墙属于全体业主共同所有的部分，应当由全体业主共同来分担相应的维修、更新、改造的费用。这些费用，结合《民法典》物权编的相关规定，是可以通过建筑物维修资金来具体分担的，立法上也有相应具体分担的机制。

房屋外墙脱落频发的原因？

中国建筑科学研究院有限公司教授级高工王万金：近年来，高层建筑外围护系统的外墙保温层、瓷砖、石材等脱落事故发生频率越来越高，这是多方面因素共同作用下导致的结果，主要因素还需要根据科学检测分析结果才能得出准确判断。总的来说主要原因有三方面：

①伴随房屋服役年限增加，不断老化所致。建筑外保温及围护系统，最初设计年限是25年，像一件衣服一样保护着建筑主体。在各种自然天气条件下，经过经年累月的冷热干湿等多因素循环往复作用，材料及体系不断发生老化，各项物理力学性能劣化，逐步发生开裂、空鼓、渗漏。承载力不够的情况下，特别是在极端天气状况下，容易发生脱落。

②材料和体系本身的质量缺陷问题。外墙外保温体系也是一个逐步发展完善的过程，自2000年逐步开始推广之后，材料品种多样，各种体系都有，其中也有技术不成熟的材料或者体系不完善的技术上墙应用了，经过时间检验发现不适用外墙外保温。

③施工缺陷问题。在施工过程中，没有对材料质量进入场检验工作进行加强，有的也没有严格按照相关标准规范进行施工，基层没有处理好，保障保温板的黏结面积也不够，特别是外边的保护层做的质量也不好。在施工各个环节中产生的瑕疵和缺陷，累积起来就形成了这种原始的缺陷，在这种情况下也会容易发生外墙开裂脱落这种现象。

提醒！哪类高层建筑，需要格外注意外墙脱落的发生？

中国建筑科学研究院有限公司教授级高工王万金：无论是新建的还是既有的建筑，建筑物外墙的安全健康状况，只有经过科学的检验评估，才能给出具体的判断。从日常预防外墙坠落风险来说，我觉得以下这几方面应该加强注意。

①从直观上看，墙面已经明显开裂，或者已经发生了大面积的空鼓的情况，这样的建筑风险比较大的，我们要躲着走。②使用年限相对比较老的，特别是带有瓷砖，也就外墙用瓷砖或者石材做外装饰面的高层建筑，相对来说发生脱落或者造成事故的风险也是比较大。③采用密度比较大的，或者容易吸水的保温材料的这一类高层建筑。④造型比较复杂，楼体外形伸出或者造型比较多的建筑。

房屋外墙脱落，如何防范？

7月5日，住建部印发《通知》提出，要将城市体检作为城市更新的前提，要从住房到小区、社区、街区、城区，查找群众反映强烈的难点、堵点、痛点问题，把城市体检发现的问题作为城市更新的重点。而当大量房屋已进入全生命周期的“中老年”，各地又在通过怎样的创新举措，探索推进房屋安全的“体检”工作？

研究建立“房屋养老金制度”，是要解决什么问题？

中国建筑科学研究院有限公司教授级高工王万金：建立房屋养老金制度是解决目前房屋建筑安全运行保障的有效制度保障，也是形成住宅小区改造建设长效机制。在实际情况中，给建筑房屋及时体检非常必要，却常常很难做到。首先要解决“钱从哪里来”问题，来解决房屋“体检费”和维修工程费的出处。这需要政府和社会机构共同来解决，提出可行的方案。

目前，尚未明确房屋养老金制度的具体形式。但从近些年人大代表的议案、政协委员的提案以及学者的研究，可以归纳为两大类。一是政府设置公共账号，资金来源包括小区物业出租和经营性收益结余、土地出让金的一部分提取，以及维修资金投资获得的增值收益结余。二是引入金融机构，如保险机构，分担体检与维修以及脱落等突发事件的费用支出，实现政银合作。

保障房屋安全，如何做好“体检”？

中国建筑科学研究院有限公司教授级高工王万金：我觉得房屋外墙是很重要的，包括外墙外保温、瓷砖和外装饰层。另外，涉及建筑外挂物，比如空调外支架，也是需要重点监测的一个方面。当然，日常的地面维护也很重要。这里需要特别关注的就是外墙安全，因为楼层过高，往往还不能全面掌握开裂和空鼓等隐患部位，即“上不去”，因为缺乏无损检测和排查的手段，内在的隐蔽部位的状况也不能全面掌握，即“说不清”。这就需要用更智能化的监测手段来解决这些问题。

防止房屋外墙脱落，还需更细化的管理

中国建筑科学研究院有限公司教授级高工王万金：关注住房安全问题，住建部发布实施《既有建筑维护与改造通用规范》明确规定每年至少检查一次。各地也依据该标准并结合当地实际情况，进行地方标准的编制和细化，制定了安全健康监测的具体措施。我认为，各地按照具体的要求，因地制宜，在建筑体检过程中，还要结合好城市更新改造和建筑节能改造等，进行全面实施。依据经济条件，实施必要的“体检”，先“普检”，对损害老化程度厉害的进行重点排查。