300亿豪宅项目争夺战：李嘉诚杀回马枪缘何引争议？长实集团|债权|李嘉诚

近日有消息称，李嘉诚旗下的长实集团盯上了内地房企龙光集团与合景泰富联合开发的香港豪宅凯玥的相关债权，意欲收购相应债权进而控股这一在售楼盘。龙光集团与合景泰富则认为，这会导致两家公司境外债重组落空。

接近两家房企的知情人士对中新经纬表示，目前凯玥给银团债券兑付情况一切正常，项目运作也一切正常。

就收购债权的目的及进展等情况，中新经纬于27日上午向长实集团、汇丰银行发去采访问题，但截至发稿，均未获得回复。

6年前已有交锋

3月3日，粤系房企合景泰富在广州举行了一场豪宅全球发布会，公司一众高管出席，发布会上，该公司最高序列产品系—“臻系”的五大产品依次亮相。这五个项目中，有三个位于广州，一个位于成都，一个位于香港，位于香港的楼盘便是名为“凯玥”的豪宅项目。

合景泰富官方微信公众号的文章称：“山海无价，香港凯玥收藏香港百亿港岛南，一线滨海超级地标豪宅。背靠翠绿山峦、前临东博寮海峡无敌海景，自带天然隐私屏障。”

香港凯玥是由合景泰富和龙光集团联合开发，各占50%的股份。据龙光集团2022年年报，该项目位于香港港岛区鸭脷洲利南道，占地面积11752平方米，总楼面面积83610平方米。

据龙光集团今年1月初召开的2023年度工作会议，该项目工程竣工并将现楼销售。公开报道称，凯玥共有295套住宅，主打3-4房户型，还有顶复、大平层及平台花园等产品。27日，接近两家房企的知情人士对中新经纬表示，凯玥项目当前总货值约超300亿港元。

为获得这一地块，龙光与合景泰富于2017年击败一众竞拍对手，其中就有长实集团。公开资料显示，2017年2月，该地块以竞标形式出让，当时，龙光与合景联合体、英皇国际与佳明集团联合体、恒基地产与帝国集团联合体、长实地产、中海、万科等参与竞标，最终，龙光与合景联合体以约168.55亿港元的代价成功摘地。报道称，该项目楼面地价约22118港元/平方英尺，总地价较市场最高估值溢价53%。

龙光集团和合景泰富曾以香港凯玥作为抵押担保，从汇丰银行等银团获取102亿港元的贷款。但在2022年和2023年，上述两家房企相继出现债务违约，目前均在推进境外债重组。

上述知情人士称，自去年以来，龙光、合景泰富主动进行债务管理，推动境外债展期，将凯玥项目纳入资产增信范畴，以更好保障投资人的利益。目前凯玥给银团债券兑付情况一切正常，项目运作也一切正常。

李嘉诚抄底地产？

不过，凯玥项目销售状况不算理想。据悉，从今年1月正式开盘至今，凯玥售出3套房源，成交总价在1.64亿至1.85亿港元之间，共回收约5.32亿港元的现金流。同时，龙光原计划在3月前推出境外债重组方案，目前仍在谈判，合景泰富于5月开始境外债重组，也尚无下文。

6月初有消息称，为凯玥提供102亿港元贷款银团债权行已经与长实集团进行接触，以期收回大部分贷款。据媒体报道，龙光集团一位高管表示，龙光和合景正试图阻止该债权行出售贷款。

前述知情人士称，长实集团透过汇丰银行与为凯玥提供贷款的债权银团协商，意欲收购该贷款的多数权益。该人士透露，此次银团权益出售，是汇丰等少数银行的推动和主张，大多数银行并没有出售计划。对于其他银团的态度，中新经纬暂未核实到。

协纵管理集团联合创始人黄立冲对中新经纬分析称，如果长实集团将上述债权成功收购，意味着它拿下了凯玥项目的所有权，会对龙光、合景泰富境外债重组不利，可能会降低境外债债权人的信心。

在两家出险房企境外债重组之际，作为第三方的长实集团选择介入收购相关债权，有声音认为长实集团意图借房地产市场低迷之际拿下房企优质资产。2022年7月，长实计划以90亿港元收购中国恒大香港总部大楼，但交易并未达成。该栋大厦是恒大集团于2015年以125亿港元从华人置业购得，长实给出的价格相当于购入价的七折。

黄立冲分析，从正常的商业行为看，长实集团此举不能简单地说是“趁火打劫”，即便没有长实集团，也会有其他企业盯上这一项目，又或者是汇丰银行等银团也会有进一步动作。