炸锅！不用提前还房贷了？利率|存量|炸锅
中国基金报泰勒
周末，一条消息刷屏，大家都在讨论，那就是——在近日的国新办新闻发布会上，中国人民银行货币政策司司长邹澜关于存量房贷利率下调的表态。
先来看看司长是怎么说的。
邹澜表示，尽管贷款市场报价利率下行了0.45个百分点，但因为合同约定的加点幅度在合同期限内是固定不变的，前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上，这与提前还款大幅增加有比较大的关系。提前还款客观上对商业银行的收益也有一定的影响。按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。
其中，“支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款”，引发市场对于个人房贷存量利率调降的讨论。
大家都在问：这是不是下半年存量房贷利率要降低的信号？像泰勒这样，前几年高利率上车的可以去银行置换成低利率房贷？
目前泰勒的房贷利率，虽然经过多次的LPR调降已经来到了4.89%，但是，现在五年期的LPR利率低至4.2%，算一下还是有差距。假设真的能把存量贷款利率降低到LPR的水平，可以省下好大一笔钱。
随着6月LPR的调整，北京、上海、广东、苏州等多地个人住房按揭贷款利率近期已相应调整，其中个别城市首套房贷款利率已降至3.6%。
根据中指研究院监测数据，2023年以来全国已有超过40个城市调整首套房贷利率下限至4%以下，珠海、南宁、柳州、中山等城市首套房贷最低利率已经降至3.7%，肇庆、湛江、云浮、惠州等城市取消了首套房贷利率下限。截止二季度末，70个大中城市中共有39城可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。本次5年期以上LPR下调10个基点，符合条件的城市首套房贷利率有望降至3.6%到3.9%的区间内，继续突破历史底部。
尽管新房贷款利率不断下降，但此前购房以较高利率负担房贷的群体却并未因此受益，因此本次央行关于存量房贷的新表态引发了热议。
如何看待这一表态？
中信证券老师也算了一下，降房贷利率，对于房贷持有人来说，无疑是利好。
以100万元房贷额、30年还款期，等额本息还款方式为例：
1）在5.95%的房贷利率高点贷款，利息总额约114万元。
2）以最新LPR4.2%的利率贷款，利息总额约76万元。
前者利息甚至超过了本金，后者相较前者节省了约38万元的利息，不算个小数目。而这也意味着银行房贷收益的损失。
中信解读称，此次央行对于降房贷利率的表态是鼓励协商，而不是强制。因此，银行对于此次“降贷指引”的跟进反馈料将存在一段时间的“真空期”，真正享受到降贷的实惠，或许还要等上些时日。
中信表示，提前还贷，银行的利息收入会受到影响。此外，银行资金的流动性会变差，进而导致银行的负债压力增加。最重要的是，提前还款会对银行的资产余额表产生影响，进而影响到银行的股票价格以及股东心态。
而据第一财经报道，联系中国银行、建设银行、招商银行、杭州银行、宁波银行等多家银行客户和信贷经理，他们中的多数回应称，关于存量房贷降息，“没有接到相关政策，仍按照原有签订合同的利率来执行还贷政策”。
中泰证券分析称：存量房贷全面下调的可能性较低。
08-09存量房贷利率调整历程：2008年10月22日人行扩大房贷下浮幅度，2008年10月23日人行表示金融机构应按原贷款合同约定条款，在综合评估风险的基础上，自主确定已发放商业性个人住房贷款尚未偿还部分的利率水平。但始终并未公开发布强制性存量房贷利率调整政策。09年初大行率先在部分地区对存量房贷进行利率优惠。
08-09年享受存量房贷利率臵换的比例预计小于6%。08年贷款基准下调幅度189bp，而09年上市银行个贷加权平均利率较08年下降194bp，剔除基准下调冲击、也就是房贷新发价格下行+存量臵换对个贷利率的拖累程度在5bp左右。当时存量利率调整，房贷款利率下限幅度从85折到7折，调降约89bp，粗测约6%的客户享受了存量臵换。再考虑新发价格下行，预计实际享受存量臵换的比例小于6%。
后续演绎：存量房贷全面下调的可能性较低。1、目前住房贷款规模体量与当年差距大，国内住房贷款规模近40万亿，是08年的13倍，上市银行按揭占比总贷款提升10个点至25%，是银行资产稳定的基本盘。2、“因城施策”实施多年，统一全面调整的难度较大。3、目的之一为银行缓解提前还款就压力提供可行路径，按揭客户是银行最优质的客户类型之一，综合收益高，合理的利率调降方案优于客户流失，并且人行强调要按照市场化、法治化原则；即优质客户低风险相对应低收益的差异化定价，不具备提前还款能力的客户在博弈中不占优。
华鑫证券则分析，周五央行首次对存量房贷利率调整直接表态，旨在缓解当前地产市场探底、居民和银行面临资产负债表收缩的困境。本轮存量房贷利率调降应该不会像2008年那样一刀切，更多是根据存量房贷利率分阶梯差异化下调。预计和2008年一样都是从中小银行开始，逐步向国有大行扩散。存量房贷调降，有助于地产企稳、消费修复和经济回暖。
